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Devenir propriétaire d’un logement est un grand projet qui suscite de nombreuses interrogations. La première question à se poser est « comment financer mon achat ? ». Selon la nature de votre projet, vous pouvez faire appel à différents modes de financement. Tour d’horizon.

L’apport personnel

A la base du financement d’un projet immobilier se trouve l’apport personnel. Sachez que même s’il n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé et apprécié par les banques et les organismes prêteurs qui accordent des conditions plus avantageuses. Dans l’idéal, un minimum de 10 % du prix de l’achat est souhaitable. Mais comment se constituer une épargne personnelle ?
– un héritage, une donation ou une entrée d’argent non prévue (gains exceptionnels)
– l’épargne, fortement appréciée par les établissements prêteurs, qui y voient le signe d’une bonne gestion des finances personnelles
– un Compte épargne logement (CEL) et/ou un Plan épargne logement (PEL), des produits d’épargne spécifiquement dédiés à l’achat immobilier
– l’épargne salariale (déblocage d’une participation d’entreprise)
– la plus-value issue de la vente d’un bien immobilier.

Les prêts bancaires

Acheter un bien immobilier passe généralement par le recours à un prêt bancaire. Il est possible de combiner un crédit immobilier classique et un prêt bonifié, offrant un taux réduit :

  • Le prêt à taux zéro (PTZ +) : en vigueur depuis le 1er janvier 2016. Il peut financer jusqu’à 40 % d’un bien. Il s’agit d’un prêt sans intérêt, accordé sous condition de ressources pour compléter un prêt principal, et aider les ménages à acheter leur première résidence principale. Sa durée totale est de 20, 22 ou 25 ans.
  • Le prêt Action Logement : il finance une partie de l’achat d’un bien immobilier neuf pour les salariés dont l’entreprise cotise à un Comité interprofessionnel du logement (CIL). Il est plafonné (entre 7 000 € et 25 000 € selon la zone géographique) toutefois une majoration de 5 000 € et 10 000 € peut être accordée (mobilité professionnelle, moins de 30 ans…). Pour bénéficier du prêt Action Logement, il faut respecter les plafonds de ressources du PLI (prêt locatif intermédiaire) et souscrire une assurance décès-invalidité.
  • Le prêt aux fonctionnaires : il est réservé aux agents de la fonction publique et aux personnels des régions et départements, il est soumis à un plafond de ressources et doit compléter un prêt conventionné. Son montant varie de 1 500 € à 3 000 €, selon la surface et la zone géographique.
  • Le prêt des caisses de retraite complémentaire et mutuelles : certains organismes peuvent accorder des prêts, sous conditions, pour la construction ou l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.
  • Les aides de la région/du département/des collectivités locales: les conditions varient de l’un à l’autre, renseignez-vous auprès des administrations concernées.
  • Le prêt conventionné immobilier classique : il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l’État. Il peut financer jusqu’à l’intégralité du coût de la construction ou l’achat d’un logement neuf ou ancien, mais aussi certains travaux d’amélioration du logement. Il est remboursable avec intérêts et peut donner droit à l’aide personnalisée au logement (APL).

Les différents frais à prendre en compte

Les frais de notaire : les frais d’acquisition sont composés d’un ensemble d’impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Ils représentent environ 8% du prix de vente pour un logement ancien et entre 2 et 3% pour un bien neuf.
Les frais d’agence : si vous passez par une agence immobilière, sachez qu’elle perçoit un pourcentage sur le montant de la vente. Généralement ces frais représentent entre 6 % et 7 % du prix. En pratique, ce pourcentage est parfois négociable.
La taxe foncière : lorsque vous devenez propriétaire d’un bien vous êtes redevable tous les ans de la taxe foncière. Les logements neufs ou rénovés sont néanmoins exonérés de cet impôt local pendant les deux premières années. L’idée est d’encourager la rénovation des logements énergivores ou l’acquisition de logements neufs à haute performance énergétique.